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中国楼市分析:十多年来一现象会导致房价下降

2015-06-29 21:20来源:好房子网
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 全国楼市的公允价值主要被二三线城市的楼价拖累。二三线城市的平均实

 全国楼市的公允价值主要被二三线城市的楼价拖累。二三线城市的平均实际楼价分别低于其公允价值5.9%和11.8%。二线城市的平均实际楼价需要半年的时间方能回升至新的公允价值水平,而三线城市则需要一年的时间
  在房地产价格连续11个月下跌之后,中国的楼市开始出现改善迹象,这主要是受益于2014年中期开始实施的一系列房地产市场宽松政策。
  然而,全国性的楼市复苏仍将是一个长期而艰巨的过程。二三线城市的大量库存仍将拖累整体复苏,它们分别需要15个月和21个月方能消化。根据70个城市楼市的供求状况,我们预料,2015年全国房地产市场的公允价值最多将下跌4.5%,直至在三四线城市的需求复苏。
  目前,二三线城市的实际楼价仍分别低于其公允价值5.9%和11.8%。这表明,二线城市的房地产价格仍需要半年的时间才能上升至公允价值水平,而三线城市则需要约一年的时间。
  房地产市场的复苏将可能带动房地产投资出现反弹。此外,由于中国的实体经济依然低迷,我们认为,政府不太可能再推出遏制楼市的政策。
  历史数据显示,楼价每上升1个百分点,将对GDP的增长贡献约0.2个百分点。展望未来,我们预料,在未来6至12个月,中国的房地产市场将继续呈现个别发展、较长期的周期性反弹。
  经过连续11个月的价格下跌,中国的房地产市场开始出现出改善的迹象。环比而言,29个城市的楼价5月份开始稳定或出现上升,超过上个月的21个城市。值得注意的是,所有一线城市的房价5月份环比均录得上升,受惠于2014年中期的一系列房地产市场宽松措施。具体而言,地方政府加大对房地产市场的支持,它们下调了以投资为目的的二套住房的首付要求,并放松了使用住房公积金贷款买房的要求。虽然实体经济活动仍然低迷,房地产行业的回温将为第三季度经济带来温和反弹的希望。
  除了一、二、三线城市,其他35个城市的楼市存在着严重的供过于求。值得一提的是,如果分析十多年来房地产市场平均投资增速和平均人口增长之间的关系,我们发现,那些人口负增长但房地产投资高速增长的城市,未来房地产价格将会出现下降。考虑到整体的70个城市的供求状况,我们发现,目前70个城市的实际楼价比其公允价值要低于4.5%。分析表明,由于三四线城市的大量库存造成供过于求,70个城市楼市的公允价值最多将下跌4.5%,并达到了新的公允价值。随着三四线城市的需求回暖,全国平均实际房价将逐步回升至这一公允价值。
  全国楼市的公允价值主要被二三线城市的楼价拖累。我们的估算显示,二三线城市的平均实际楼价分别低于其公允价值5.9%和11.8%。我们的模型显示,二线城市的平均实际楼价需要半年的时间方能回升至新的公允价值水平,而三线城市则需要一年的时间。
  由于最近的楼市宽松政策,一线城市的房地产市场已经出现了复苏。具体而言,北京、上海、广州、深圳5月份的房地产交易量累计分别同比上升9.0%、3.0%、14.8%和43.6%,而全国平均水平在同一个月却出现了0.04%的下降。然而,一线城市的房地产开发商在买地上仍然持续谨慎。1至5月份,北京、上海、广州和深圳开放商的土地购置面积分别同比下降了62.1%、42.0%、90.7%和10.0%。
  尽管开发商买地谨慎,但我们的模型显示,一线城市的实际房价已高于公允价值。由于开发商减少买地将制约未来的楼市供应,我们预料,今年内一线城市楼价的公允价值最多将上涨4.3%,并达到一个新的公允价值。在此期间,一线城市实际房价将逐步回落至这一新的公允价值。
  在一线城市中,深圳的楼价上升最快,今年内楼价大幅回升。1至5月份,深圳的房屋销售面积同比上升43.6%至198万平方米,高于去年同期32.6%的下跌和今年1至 4月份期间27.1%的下降。此外,深圳楼市的交易总额在5月底达到561亿元,同比增长64%,而去年同期则录得18.6%的下跌。与此同时,深圳的10所商业银行上调了住房按揭利率来遏制上涨的楼价,但是,政府并未推出遏制楼价的行政措施。
  我们的模型显示,深圳的实际楼价超过其公允价值7.6%,因此,我们预料,今年内深圳楼市的公允价值将最多增加7.6%,并达到一个新的公允价值,而深圳的实际楼价则逐步下降并达到这一新的公允价值。过往而言,政府在楼市大幅上涨之时一般会推出遏制楼市的相关政策。然而,由于目前实体经济活动疲弱,我们认为,遏制楼市的行政措施不太可能推出。深圳市政府可能采取市场化的措施来冷却房地产市场。
  房地产市场的复苏将带来房地产投资的回升。历史数据显示,楼价每上升1个百分点,将对GDP的增长贡献约0.2个百分点。
  展望未来,进一步放松的货币政策也将利好房地产行业。我们预料,央行近期将再降息25个基点,今年内还可能再降准100个基点。降息和降准都将有助于降低开发商和购房者的借贷成本。因此,我们预料中国的房地产市场未来将持续呈现各自发展、较长期的周期性反弹。
  (作者系澳新银行大中华区首席经济师)

□ .刘.利.刚  .国.际.金.融.报

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